Steu­er­liche Behandlung von Gäste­zim­mer­ver­mie­tungen

2. November 2019 | Für Vermieter

Öster­reich lebt vom Tourismus, daher ist das Thema Gäste­zim­mer­ver­mietung gerade in Touris­mus­re­gionen immer aktuell.

Zu Beginn der Gäste­zim­mer­ver­mietung ist zu klären, in welchem Umfang die Zimmer­ver­mietung betrieben werden soll. Handelt es sich um mehr als 10 Betten oder mehr als 5 Appar­te­ments und werden zusätzlich Neben­leis­tungen für Gäste, wie täglicher Wäsche­service, Verpflegung, Reinigung ange­boten, so befindet man sich relativ rasch in der gewerb­lichen Vermietung.

Allein ein umfang­reicher Grund­besitz oder laufend wech­selnde Gäste mit erheb­lichem Verwal­tungs­aufwand macht jedoch aus einer Gäste­zim­mer­ver­mietung noch keine gewerb­liche Vermietung. Die gewerb­liche Vermietung ist ein Begriff aus dem Steu­er­recht und muss nicht zwingend bedeuten, dass ein Gewer­be­schein nötig ist. Dies wäre bei der Bezirks­haupt­mann­schaft im jewei­ligen Einzelfall zu klären.

Die gewerb­liche Vermietung hat verschiedene steu­er­liche Folgen:

  • der Vermieter wird sozi­al­ver­si­che­rungpflichtig
  • Verluste sind vortrags­fähig
  • es kann ein Gewinn­frei­betrag in Anspruch genommen werden
  • vorzeitige Pension kann wegfallen, wenn ein bestimmter Gewinn über­schritten wird!

Auf die Zimmer­ver­mietung im Rahmen der Land- und Forst­wirt­schaft wird hier nicht speziell einge­gangen. Diese stellt nochmal einen Sonderfall dar, der im Detail abge­klärt werden muss.

Befindet man sich nicht in der gewerb­lichen Vermietung, sondern hat beispiels­weise nur drei Gäste­zimmer mit insgesamt sieben Betten, so fällt man im Sinne der Lieb­ha­be­rei­ver­ordnung unter die so genannte kleine Vermietung.

Treten bei der kleinen Vermietung Verluste auf, ist diese Vermietung von Beginn an als Lieb­ha­berei einzu­stufen, sowohl bei der Einkom­men­steuer als auch bei der Umsatz­steuer. Dass eine Einkunfts­quelle und eben keine Lieb­ha­berei vorliegt, muss mittels Progno­se­be­rechnung nach­ge­wiesen werden. Bei der kleinen Vermietung ist demnach in einem abseh­baren Zeitraum von 20 Jahren ein Gesamt­gewinn zu erwirt­schaften. Der Gesamt­gewinn setzt sich aus dem Gesamt­betrag der Gewinne inklusive steu­er­freier Einnahmen abzüglich des Gesamt­be­trags der Verluste zusammen. Sind vor Vermietung der jewei­ligen Wohn­einheit Umbau­ar­beiten vorzu­nehmen, verlängert sich der Beob­ach­tungs­zeitraum auf 23 Jahre.