Budgetbegleitgesetz 2025: Umwidmung führt zu höherer Steuerlast

Die Veräußerung von umgewidmeten Liegenschaften wird künftig teurer. Der neue Umwidmungszuschlag wird in Österreich in Kombination mit der Immobilienertragsteuer fällig, wenn eine Fläche von einer Land- oder Forstwirtschaftlichen Nutzung in Bauland umgewidmet wurde. Grund dafür ist die daraus resultierende Wertsteigerung des Grundstücks.

Es geht dabei um eine pauschale Erhöhung des Veräußerungsgewinns um 30% im betrieblichen, wie auch im außerbetrieblichen Bereich.

Der Umwidmungszuschlag darf allerdings nicht dazu führen, dass die steuerpflichtigen Einkünfte den Veräußerungserlös übersteigen. Dafür gibt es eine Deckelung, wodurch der Umwidmungszuschlag und der Veräußerungsgewinn maximal der Höhe des Veräußerungserlöses entsprechen darf.

Beispiel zur neuen Regelung des Umwidmungszuschlags:

A erwirbt im Jahr 2010 unbebautes Grünland um 10.000 Euro. Im Jahr 2025 erfolgt eine Umwidmung dieses Grundstücks in Bauland. Kurz darauf veräußert A das unbebaute Grundstück um 100.000 Euro. Für die Veräußerung kommt der besondere Steuersatz gemäß § 30a Abs. 1 EStG zur Anwendung.

Der Veräußerungsgewinn beträgt 90.000 Euro (100.000 Euro Verkaufserlös minus 10.000 Euro Anschaffungskosten). Nach der neuen Regelung ist dieser Gewinn grundsätzlich um einen Umwidmungszuschlag von 30 % zu erhöhen, das wären 27.000 Euro. Damit würden sich grundsätzlich Einkünfte in Höhe von 117.000 Euro ergeben.

Da der Umwidmungszuschlag jedoch nicht dazu führen darf, dass die Einkünfte den Veräußerungserlös übersteigen, ist er entsprechend zu kürzen: Der Überschreitungsbetrag von 17.000 Euro (117.000 Euro Einkünfte minus 100.000 Euro Erlös) wird vom Umwidmungszuschlag abgezogen. Somit verbleibt ein gekürzter Umwidmungszuschlag von 10.000 Euro (27.000 Euro minus 17.000 Euro).

Die steuerpflichtigen Einkünfte betragen daher 100.000 Euro (90.000 Euro Gewinn + 10.000 Euro Umwidmungszuschlag), entsprechen also exakt dem Veräußerungserlös. Daraus ergibt sich bei Anwendung des besonderen Steuersatzes eine Immobilienertragsteuer von 30.000 Euro (30 % von 100.000 Euro).

Die durch den Umwidmungszuschlag erhöhte Immobilienertragsteuer ist gemäß den Bestimmungen der §§ 30b ff EStG abzuführen.