Lückenschluss bei Share Deals

Grunderwerbsteuer: Lückenschluss bei Share Deals ab 1. Juli 2025

Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 (BBG 2025) wurde das Grunderwerbsteuergesetz 1987 grundlegend reformiert. Ziel ist es, sogenannte „Share Deals“ – also den indirekten Erwerb von Grundstücken über Gesellschaftsanteile – steuerlich umfassender zu erfassen und bisherige Umgehungsmöglichkeiten auszuschließen.

Wichtigste Neuerungen im Überblick:

1. Erweiterung der Tatbestände bei Anteilsvereinigung und Gesellschafterwechsel:

• Die Beteiligungsschwelle wird von 95 % auf 75 % gesenkt. Damit wird bereits bei geringerem Anteilserwerb Grunderwerbsteuer ausgelöst.
• Erfasst werden nun auch mittelbare Anteilsübertragungen. Die Beteiligung wird dabei über Beteiligungsketten hinweg berechnet.
• Neu eingeführt wird die sogenannte „Erwerbergruppe“, die Konzerne umfasst, die unter einheitlicher Leitung stehen – auch wenn kein Einzelner die Schwelle erreicht.
• Umstrukturierungen innerhalb einer Erwerbergruppe lösen keine Steuerpflicht aus, sofern sie keine Änderung des wirtschaftlichen Eigentümers darstellen.

2. Reform des Tatbestands „Gesellschafterwechsel“:

• Gilt nun auch für Kapitalgesellschaften (bisher nur für Personengesellschaften).
• Der Beobachtungszeitraum für Gesellschafterwechsel wird von fünf auf sieben Jahre verlängert.
• Anteilserwerbe an börsennotierten Unternehmen bleiben weiterhin steuerfrei (Börsenklausel).

3. Einführung der „Immobiliengesellschaft“:

Eine Gesellschaft gilt als Immobiliengesellschaft, wenn sie überwiegend Grundstücke verwaltet, vermietet oder verkauft.

Für solche Gesellschaften wird künftig der reguläre Grunderwerbsteuersatz von 3,5 % (statt bisher 0,5 %) angewendet.

Bemessungsgrundlage ist der gemeine Wert des Grundstücks, nicht mehr der niedrigere Einheits- oder Grundstückswert.

Betriebe, die Grundstücke selbst nutzen (z. B. produzierende Unternehmen), sind von dieser Regelung nicht betroffen.

Ein Blick in bekannte Ferienregionen zeigt die Auswirkungen: In Orten wie Kitzbühel oder Lech am Arlberg liegen die Verkehrswerte der Liegenschaften oft deutlich über den bisher herangezogenen Grundstückswerten. Dieser Unterschied kann im Einzelfall beträchtlich sein und damit auch die steuerliche Belastung erheblich steigern.

4. Grundstücksbezogene Betrachtung:

Bei Gesellschafterwechseln wird nun für jedes Grundstück innerhalb einer Gesellschaft geprüft, ob ein steuerpflichtiger Erwerb vorliegt.

5. Inkrafttreten & Übergangsregelungen:

Die Änderungen gelten ab 1. Juli 2025 für Erwerbsvorgänge, deren Steuerschuld nach diesem Datum entsteht.

Für bereits laufende Fünfjahresfristen beim Gesellschafterwechsel bleibt es bei der alten Regelung.

Die Reform schließt zentrale Lücken in der Grunderwerbsteuer bei Share Deals und erhöht die steuerliche Gleichbehandlung gegenüber klassischen Grundstücksübertragungen („Asset Deals“).