Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) sieht unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuerbefreiung für sogenannte „selbst hergestellte Gebäude“ vor. Diese Begünstigung gemäß § 30 Abs 2 Z 2 EStG ist in der Praxis von großer Bedeutung – wird jedoch häufig missverstanden. Aktuelle Rechtsprechung bestätigt erneut: Bloße Gebäudeerweiterungen reichen für die Steuerbefreiung nicht aus.
Was bedeutet „selbst hergestellt“?
Die Steuerbefreiung zielt ursprünglich auf den klassischen „Häuslbauer“ ab. Der Gesetzgeber wollte vermeiden, dass die eigene Arbeitsleistung beim Bau eines Hauses später bei der Veräußerung steuerlich erfasst wird. Daher bleibt der Veräußerungsgewinn auf den Gebäudeanteil (nicht aber den Grundanteil) steuerfrei, wenn ein Gebäude tatsächlich selbst hergestellt wurde.
Nach der Rechtsprechung umfasst der Begriff der Selbstherstellung nicht nur Eigenleistungen, sondern auch Fälle, in denen der Eigentümer als Bauherr das Gebäude errichten lässt – vorausgesetzt, er trägt das volle Bauherrenrisiko für das gesamte Gebäude. Entscheidend ist also, dass eine erstmalige Errichtung eines vollständigen Gebäudes vorliegt.
Keine Begünstigung bei Erweiterungen
In der Praxis besonders relevant ist die Abgrenzung zu Umbauten oder Erweiterungen bestehender Gebäude. Hier zeigt sich die restriktive Haltung der Rechtsprechung deutlich:
- Aufstockungen
- Dachbodenausbauten
- Zubauten oder Erweiterungen
- umfassende Umbauten mit Flächenerweiterung
All diese Maßnahmen gelten nicht als Herstellung eines Gebäudes im steuerlichen Sinn. Selbst wenn durch solche Maßnahmen erhebliche zusätzliche Wohnflächen entstehen oder wesentliche Teile des Gebäudes erneuert werden, liegt kein „Hausbau“ vor.
Der Grund: Nach der Verkehrsauffassung wird nur die erstmalige Errichtung eines gesamten Gebäudes als Herstellung angesehen. Erweiterungen verändern zwar das Gebäude, ersetzen jedoch nicht dessen ursprüngliche Errichtung.
Aktuelle Klarstellung durch den VwGH
Der Verwaltungsgerichtshof hat diese Linie jüngst bestätigt. Auch wenn neu geschaffene Gebäudeteile – etwa ein zusätzliches Stockwerk – steuerlich als „Neuvermögen“ gelten können, hat dies keinen Einfluss auf die Herstellerbefreiung. Diese knüpft ausschließlich daran an, ob das gesamte Gebäude selbst errichtet wurde.
Eine Aufstockung führt daher weder für den neuen Gebäudeteil noch für das Gesamtgebäude zur Steuerbefreiung.
Fazit für die Praxis
Die Herstellerbefreiung ist eng auszulegen. Sie kommt nur dann zur Anwendung, wenn der Steuerpflichtige ein Gebäude vollständig neu errichtet hat und das Bauherrenrisiko trägt.
Wer hingegen ein bestehendes Gebäude erweitert, umbaut oder modernisiert, kann sich nicht auf diese Steuerbegünstigung berufen – selbst bei erheblichen Investitionen.
