ImmoESt bei Altgrundstücken

Wer ein Altgrundstück verkauft, rechnet mit der pauschalen ImmoESt für „normale“ Altfälle. Wird das Grundstück aber kurz nach dem Verkauf umgewidmet, kann das Finanzamt die Steuer nachträglich neu berechnen. Das kann sehr teuer werden. Der VwGH hat dazu nun einige wichtige Klarstellungen getroffen.

1. Warum die Abgrenzung jetzt so wichtig ist „Normale“ Altfälle werden ab 2027 mit 6 % des Verkaufserlöses besteuert. Bei sogenannten Umwidmungsaltfällen (Umwidmung nach dem 31.12.1987) kann die pauschale Bemessungsgrundlage dagegen bis zu 91 % des Erlöses betragen. Das entspricht einer Belastung von bis zu 27,3 %. Ob eine Umwidmung zählt, entscheidet also über sehr viel Geld.

2. Fünf Jahre, aber keine Automatik Auch eine Umwidmung nach dem Verkauf kann erfasst sein, wenn sie innerhalb von fünf Jahren erfolgt. Sie muss außerdem in wirtschaftlichem Zusammenhang mit dem Verkauf stehen. Der VwGH (13.5.2026, Ra 2026/13/0026) betont: Innerhalb der Frist muss diese Frage immer geprüft werden, sie ist aber nicht automatisch zu bejahen. Im entschiedenen Fall wurde ein Grundstück im Juli 2017 verkauft und im Dezember 2017 umgewidmet. Das BFG hatte den Zusammenhang gar nicht geprüft, und der VwGH hat die Entscheidung deshalb aufgehoben.

3. Wann besteht ein wirtschaftlicher Zusammenhang? Das wichtigste Indiz ist der Kaufpreis. Hat der Käufer schon (nahezu) den vollen Baulandpreis bezahlt, spricht dies dafür, dass der Verkäufer von der Umwidmung profitiert hat. Wie hoch der Preis sein muss, wird allerdings unterschiedlich beurteilt. Ein Gegenbeweis ist immer zulässig, etwa wenn der Käufer aus privaten Gründen mehr bezahlt hat, um seinen Garten zu vergrößern. Je absehbarer die Umwidmung beim Verkauf war, desto schwieriger wird dieser Beweis. Hinweise darauf sind ein laufendes Verfahren oder Aufschließungsmaßnahmen. Ein bloßes Aufschließungsgebiet allein reicht laut BFG nicht aus.

4. Wertsteigerung bereits „eingekauft“? Hat der Verkäufer schon beim eigenen Erwerb einen Preis nahe dem Baulandpreis bezahlt, gehört die Wertsteigerung wirtschaftlich nicht ihm. Dann sollte keine zweite Umwidmungsbesteuerung folgen. Das gilt, solange die Umwidmung bereits im damaligen Kaufpreis abgegolten wurde.

5. Pflichten nach dem Verkauf Erfolgt innerhalb von fünf Jahren eine Umwidmung, muss der Verkäufer sie dem Finanzamt melden. Darüber sollte er vom Käufer natürlich informiert werden. Die Abgeltungswirkung der ImmoESt entfällt dann, und es ist eine Steuererklärung abzugeben. Kaufpreiserhöhungen aufgrund einer späteren Umwidmung (Besserungsvereinbarungen) sind zeitlich unbefristet zu berücksichtigen.

Unser Rat Dokumentieren Sie schon beim Verkauf, wie der Kaufpreis zustande kam. Dafür eignen sich Vergleichspreise, Marktberichte oder eine Bestätigung der Gemeinde. Vereinbaren Sie im Vertrag, dass der Käufer Sie über eine Umwidmung oder einen Weiterverkauf informiert. Wir prüfen gerne, welche Variante für Sie die Richtige ist.