Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer

Was ist die Immo-ESt?

Seit dem 1. April 2012 fallen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken unter die Ertragssteuerpflicht. Als Grundstücke gelten dabei

-          Grund und Boden,

-          Gebäude (einschließlich Eigentumswohnungen) und

-          grundstücksgleiche Rechte (Baurechte).

Die Immobilienertragsteuer erfasst nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge. Von der Besteuerung ausgenommen sind insbesondere der Hauptwohnsitz des Verkäufers oder der Verkäuferin sowie selbst hergestellte Gebäude.

Hauptwohnsitzbefreiung

Die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden ist steuerfrei, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen handelt. Der Hauptwohnsitz, also das Eigenheim oder die Eigentumswohnung, in dem der Verkäufer seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre gewohnt hat, ist der Mittelpunkt der Lebensinteressen. Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt auch dann, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung als "Hauptwohnsitzer" gewohnt hat (die sogenannte "5 aus 10-Regelung").

Die Befreiung erstreckt sich – im Gegensatz zur Herstellerbefreiung – auch auf den Grund und Boden bis zu einer Fläche von 1000 m². Die Befreiung wegen fünfjährigem durchgehenden Hauptwohnsitz gilt auch dann, wenn der Hauptwohnsitz im übrigen Zeitraum vermietet wurde.

Die Hauptwohnsitzbefreiung ist nicht befreiungsschädlich, wenn der Steuerpflichtige seinen Hauptwohnsitz bereits vor Veräußerung aufgegeben hat, da dieser bei der "5 aus 10-Regel" nicht unmittelbar vor der Veräußerung gegeben sein muss. Der Verkäufer muss grundsätzlich selbst während der Nutzung als Hauptwohnsitz Eigentümer des Grundstücks gewesen sein.

Wenn der Veräußerer das Grundstück letztendlich geerbt oder geschenkt bekommen hat, werden auch Zeiten berücksichtigt, in denen er als Angehöriger dort gewohnt hat, jedoch noch nicht Eigentümer war.

Herstellerbefreiung

Die Veräußerungsgewinne eines selbst hergestellten Gebäudes sind steuerfrei, während der Grund und Boden steuerpflichtig sind, es sei denn, es gilt auch die Hauptwohnsitzbefreiung. Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt vor, wenn die Steuerpflichtige das Gebäude komplett neu errichtet hat.

Eine Ausnahme von der Befreiung von Herstellungskosten tritt auf, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde.