Unterscheidung zwischen Vermietung und touristischer Beherbergung

Unterscheidung zwischen Vermietung und touristischer Beherbergung: Gewerbe- und Steuerrecht

Die Abgrenzung zwischen einfacher Vermietung und touristischer Beherbergung hat sowohl gewerberechtliche als auch steuerrechtliche Implikationen. In Österreich wird zwischen bloßer Raumvermietung, Privatzimmervermietung und gewerblicher Beherbergung unterschieden.

Gewerberechtliche Aspekte

Bloße Raumvermietung: Hierbei handelt es sich um die Vermietung von Räumen ohne zusätzliche Dienstleistungen wie die Verabreichung von Speisen oder den Wechsel der Bettwäsche. Diese Form der Vermietung fällt nicht unter das Gewerberecht.

Privatzimmervermietung: Diese Form der Vermietung findet im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung statt und ist als häusliche Nebenbeschäftigung klassifiziert. Sie umfasst bis zu 10 Betten und darf Dienstleistungen wie das Anbieten von Frühstück und nicht-alkoholischen Getränken einschließen.

Gewerbliche Beherbergung: Sobald mehr als 10 Betten angeboten werden oder umfangreichere Dienstleistungen bereitgestellt werden, wird die Tätigkeit gewerblich. Für gewerbliche Beherbergungsbetriebe sind eine Gewerbeanmeldung und der Nachweis entsprechender Qualifikationen erforderlich.

Steuerrechtliche Aspekte

1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

• Bloße Raumvermietung bzw. geringe Nebenleistungen: Wenn Sie Räumlichkeiten ohne zusätzliche Dienstleistungen vermieten, gelten die Einkünfte typischerweise als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dies schließt Fälle ein, in denen Sie beispielsweise eine Wohnung langfristig an einen Mieter ohne Dienstleistungen wie Reinigung oder Frühstück vermieten. Auch eine Vermietung bis zu 10 Betten mit Frühstück oder bis zu 5 Appartements (ohne Frühstück) fällt meistens noch unter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
• Gewinnermittlung: Hier wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten berechnet. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) beträgt in der Regel 1,5%.
• Steuerliche Verpflichtungen: Keine Registrierkassenpflicht und relativ einfache steuerliche Dokumentation.

2. Einkünfte aus Gewerbebetrieb

• Touristische Beherbergung: Sobald neben der bloßen Überlassung von Wohnraum zusätzliche Dienstleistungen erbracht werden, die typisch für eine Beherbergung sind (z.B. tägliche Reinigung, Frühstücksservice, Rezeptionsdienste), können diese Einkünfte als gewerbliche Einkünfte klassifiziert werden.
• Gewinnermittlung: Erfolgt entweder durch doppelte Buchführung oder Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Zusätzliche Buchführungspflichten wie Anlagenverzeichnis und Wareneingangsbuch können erforderlich sein.
• Steuerliche Verpflichtungen: Einhaltung der Registrierkassenpflicht bei Überschreiten bestimmter Umsatzgrenzen, ausführliche Belegerteilungspflichten und höhere AfA-Sätze (typischerweise 2,5%). Weiters kann man hier einen Gewinnfreibetrag geltend machen.

3. Sonderfälle: Land- und Forstwirtschaft („Urlaub am Bauernhof“)

• Betriebsausgaben: Können bis zu 50% der Betriebseinnahmen angesetzt werden, was steuerlich vorteilhaft ist.
• Steuerliche Verpflichtungen: Auch hier besteht eine Registrierkassenpflicht, sobald bestimmte Umsatzgrenzen überschritten werden.

Bedeutung der richtigen Einstufung

Die korrekte steuerliche Einstufung beeinflusst nicht nur die Höhe der zu zahlenden Steuern, sondern auch die administrativen Anforderungen an den Vermieter oder Beherberger. Falsche Einstufungen können zu Nachforderungen, Strafen oder sogar zu rechtlichen Problemen führen. Daher ist es wichtig, klare Informationen über die Art der erbrachten Leistungen und die damit verbundenen steuerlichen Verpflichtungen zu haben.